Manglende tinglysning kan få store konsekvenser

Ved overdragelse av fast eiendom er det frivillig å tinglyse skjøte. For unngå kostnadene med dokumentavgift og tinglysningsgebyr velger en del kjøpere å sikre seg på alternative måter. Høyesterett har nylig slått fast at det kan bli en kostbar opplevelse.

Publisert: Selskapsrett

Sønnichsen AS foretok i 1988, 1992 og 2003 flere omorganiseringer gjennom blant annet fisjoner og fusjoner knyttet til eiendommene de var eiere av uten at grunnbokshjemmelen ble overført. Forusstranda Næringspark AS (Forus) kjøpte enkelte eiendommer og aksjene i et eiendomsselskap i 2003. Forus var kjent med at grunnbokshjemmelen til de direkte og indirekte ervervede eiendommer fortsatt lå hos Sønnichsen AS. I forbindelse med kjøpsavtalene ble forholdet til grunnbokshjemmelen regulert med plikt for selger til å bidra med overskjøting på et senere tidspunkt samt at det ble utarbeidet og tinglyst urådighetserklæringer. Det ble videre tinglyst pantobligasjon til fordel for banken som finansierte kjøpet for Forus.

I 2012 gikk Sønnichsen AS konkurs. Samme år varslet bobestyrer Forus om konkursen og at urådighetserklæringene ikke ble ansett for å gi rettsvern for kjøper. Som for tingretten og lagmannsretten tapte Forus saken for Høyesterett og eiendommene må tilbakeføres konkursboet.

Høyesterett kom til at overføring ved fisjon og fusjon er å anse som avtaler som etter tinglysningsloven § 23 må tinglyses for å ha rettsvern overfor et konkursbo. Forus nådde heller ikke frem med anførselen om at de hadde oppnådd rettsvern ved hevd. 

Dommen viser at kjøpers alternativer i forhold til å tinglyse, ikke gir tilstrekkelig sikkerhet der hjemmelshaver går konkurs. Vi minner om at det for fusjon, fisjon og andre omorganiseringer i dag er omfattende fritak for dokumentavgift. For disse overdragelsene, men også for overdragelser som utløser dokumentavgift, bør anbefalingen være at rettsvern blir sikret ved overføring av grunnbokshjemmelen.