Nye dokumentasjonsregler ved krav om nedsetting av formuesverdi på næringseiendom

Næringseiendom verdsettes som utgangspunkt til 75 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi, jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd. Skattyter kan imidlertid kreve at verdien settes ned til 75 prosent av «eiendommens dokumenterte omsetningsverdi». Dette kalles «sikkerhetsventilen».

Finansdepartementet fastsatte den 28. november nye dokumentasjonskrav ved bruk av sikkerhetsventilen. Reglene er inntatt i Finansdepartementets skatteforskrift (FSFIN) § 4-10-11.

De nye reglene lyder:

§ 4-10-11.Krav til dokumentasjon

(1) Ved verdsettelse av næringseiendom basert på eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd tredje punktum, skal dokumentasjonen: 

a) tidligst være utarbeidet i det første inntektsåret den skal benyttes for,
b) være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og kunne fremlegges umiddelbart for skattemyndighetene på forespørsel,
c) ikke være utarbeidet av noen som er i et interessefellesskap med eller er i et nærstående- eller avhengighetsforhold til skattyter,
d) være utarbeidet av noen med relevant, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, og
e) inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens omsetningsverdi og forutsetningene som denne bygger på.

(2) Som dokumentert omsetningsverdi regnes også eiendommens observerbare omsetningsverdi i inntektsåret det kreves nedsettelse, forutsatt at omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter.

Nåværende § 4-10-11 blir ny § 4-10-12

De nye reglene trer i kraft fra 2022.

Forslaget har tidligere vært på høring.

Gjelder i fem år

Fra og med 2021 ble det innført regler i FSFIN § 4-10-10 som innebærer at en formuesverdi som er nedsatt ved bruk av sikkerhetsventilen kan brukes som grunnlag for å sette ned formuesverdien også de påfølgende fem årene. Dette gjøres ved at det beregnes en reduksjonsfaktor det første året (takståret) som tilsvarer det prosentvise avviket mellom formuesverdien fastsatt etter skatteetatens beregning og eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Denne reduksjonsfaktoren kan benyttes de påfølgende fem årene.

Hvis skatteetatens verdi f.eks. viser 2 millioner kroner og skattyters takst viser en omsetningsverdi på 1,7 millioner kroner, dvs. 15 % avvik, kan formuesverdien fastsatt etter skatteetens satser også de etterfølgende fem årene settes ned med 15 %.

Etter disse fem årene må skattyter frembringe ny takst for å få satt ned formuesverdien.